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房市降溫 5大銀行土建融資放款減
房市降溫，建商土建融資貸款需求下降，本國五大銀行今年5月新承做資本支出放款金額減近百億；購屋貸款新增16億，房貸利率則因首購貸款車貸利率比重上升，利率較4月略降，央行表示，房地合一稅制定案後，銀行為控
管風險，對投資客拉高利率，房市將朝向自住客為主的方向發展。
中央銀行公布今(104)年5月台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等本國五大銀行新承做放款加權平均利率為1.803％，較4月的1.814％下降0.011個百分點，主要是因週轉金貸款利率下降所致。
主要車貸利率放款業務部份，五大銀行5月購屋貸款新增325.75億，比4月增加16億，央行經研處副處長吳懿娟說明，主要是因有建案完工交屋轉分戶貸款所推升，房貸利率1.981%，比車貸利率上月略降0.005個百分點，則是受到首購貸
款比重上升的影響。資本支出貸款本月減少99億，降至335億，也與房市降溫有關。『因為房市降溫，大型建商他的土建融貸款需求稍微下降，利率較4月稍微上升，因為大戶的利率通常較低一點。』
官員指出，房地合一稅制定案後，對有自住需求的民眾進行長期規劃有利，銀行基於風險控管，拉高投資客的房貸利率，投資客借款不易，未來房市將朝自住型為主方向發展；目前房市量能趨緩，部份區域價格鬆動
，但車貸利率是否房價下跌已成趨勢，仍要持續觀察。
想買車買房？聯準會升息影響不大
對任何在美國想要買房買車貸利率車的人，聯準會周三決定升息，影響應該不大。
對多數人來說，房貸、車貸、學費不會一夕間跳漲。聯準會利率，對上述利率影響不大。
不過，聯準會升息一碼的決定，將提升銀行的短期借貸成本。這也是為了要讓銀行提升利率。信用卡、房貸利率等，應該都會上揚，但幅度應該不大。
就長期借貸成本來說，聯準會利率只是一項因素。聯準會也說，進一步升息前也會衡量市場狀況。
《TIME》報導，聯準會主席葉倫在記者會上表示：「與長期利率相關的貸款，不會有太大影響。信用卡利率可能會上揚一些。但須謹記的是，我們利率很低，且也只動了小小的一步。」
房貸利率常與 10 年期美債連動。當通膨像現在如此低時，國庫券被視為安全的好投資。而美國及海外投資人(如中國)對其的大量買進，也讓殖利率保持低點。
Northern Trust 首席經濟學家 Carl Tannenbaum表示：「國庫券的需求暴增。這意味著無論貨幣政策如何，利率仍將比 10 或 15 年前低得多。」
聯準會決定升息是個健康的跡象：這是對在大衰退結束 6 年半後，對經濟投下的信任票，認為它已能承受較高的借貸成本，同時以可接受的速率增長。
就算升息，多數經濟學家仍預期消費者開支維持健全、殷實的雇用情勢將持續，可能讓失業率降到比 5% 還低。就算經濟又跌了一跤，聯準會也將推遲將來的升息。
還有別的因素對消費者有利，包括持續走低的油價，以及薪水在多年來的低檔後終於要上升了。
IHS Global Insigh t的經濟學家 Chris Christopher 預期：「消費者受到的好處，將輕易抵銷升息的衝擊。
」
最會受到聯準會升息影響的，是短期借貸，包括信用卡利率及住宅權益貸款，其利率將在聯準會升息後的一、兩個月上揚。使外，那些採用浮動利率房貸者，也會受影響，再來就是車貸。但車貸的影響速度不會那麼
快，因為它是跟著 2 年期國債走。
Bankrate.com 首席財務分析師 Greg McBride 計算出總額 2.5 萬美元的 5 年期車貸，利率升一碼每月只多繳 3 美元。「升息一碼對一般家庭幾乎沒影響，多數人甚至不會注意到。」
McBride 還說，多數人買房與利率高低無甚關係，通常是財務方面有安全感，或是生小孩之類的人生大事。這也解釋了就算未來利率看升，多數學者仍預期明年房屋銷售會上揚。
多數分析師預期，聯準會到明年底會升息至 1%。如果真是如此，CoreLogic 首席經濟學家 Frank Nothaft 預期，30年固定貸款利率會從 4%升到約 4.5%。
然而，就算在大衰退之前，30 年貸款利率也從未低過 5%。
加州人擁抱PACE節能貸款 恐招禍
專家說，一項資助加州房主進行能效升級的貸款項目——「房屋估值清潔能源」(Property Assessed Clean Energy，簡稱PACE)，正在將加州人推向財務風險中。
PACE方案讓地方和州府有能力補助商家或住民房產能效升級的前期成本，利用5000美元到4萬美元不等的貸款，房主們可以安裝太陽能板、更換新的加熱器、空調和或能效窗戶。
但一些信用合作社經理說，每筆貸款都附帶超級優先扣押權（Super-priority lien）。這意味著PACE款項的放貸者擁有第一被償還位置，因此，如果房主之後想重新將房子做融資抵押，或進行房貸變更，或想賣掉房
屋等，都必須先償還整個PACE貸款。
太平洋社區合作金庫（Pacific Community Credit Union）的首席執行官Kevin Pendergraft說，PACE貸款看起來像是貸款，但實際上附帶--了對房子欠稅時的扣押權。如果消費者碰到財務困難，他們就無法在歸還
PACE貸款前進行破產保護，PACE貸款的銷售員們一般也不會提前說明這點。
承包商兜售PACE時沒說清
PACE貸款通常由地區承包商挨門挨戶銷售，有時是太陽能板的供應商，有時是能效升級供應商或安裝能效玻璃者。一項PACE貸款，無論貸款期?10年還是20年，房主支付的金額都是通過對財產稅單（半年一次）上列
的房屋估價來的。
更廣義的說，PACE借貸項目可能會對加州房市產生負面影響。因?聯邦監管機構目前不允許房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）——這兩個由政府支持的重要房市金融產品——購買被金融機構優先扣押的
房貸。
凡是由房利美和房地美放出的貸款，兩機構通常都擁有第一被歸還權。如果未來加州再次出現房市低迷的情況，信貸聯盟擔心他們只能有限幫助房產被優先扣押權的會員。
加州信貸聯盟（California Credit Union League）立法倡導者詹森（Courtney Jensen）說，銷售貸款時，超級扣押權狀況沒被充分說明，這會員他們根本不明白貸款的後果。
加州占全美近7成貸款戶
詹森說，加州目前是PACE貸款最大的市場。據PACE貸款網站和加州財政部辦公室數據，至今已經有8.2萬戶美國家庭通過PACE貸款而進行了能效升級，其中超過5.6萬戶在加州。
5月23日，州?議員達巴（Matt Dababneh）為解決PACE貸款問題所提出的AB2693法案以75-0在?議院被通過，現正由參議院審核。
AB 2693要求房主在申請PACE貸款前，先看到財務評估和公開文件，該文件將提醒房主付清其貸款債務前，他們不能出售或抵押房子，並告知房主年貸款利率、產品成本、交易成本和費用等。
達巴說，儘管PACE項目的初衷是好的，但其實施並不完美，存在的問題也需要曝光。他說，在承包商錯誤引導下，綠能項目正在將業主——許多是老年業主引入騙局，成?侵略借貸的受害人，因?他們完全不了解他
們真正購買的金融產品。
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